Ο Έλεγχος των Κατασκευών και η Αυθαίρετη Δόμηση: Αρμοδιότητες, Νομοθεσία, Προτάσεις

Ο Έλεγχος των Κατασκευών και η Αυθαίρετη Δόμηση: Αρμοδιότητες, Νομοθεσία, Προτάσεις

Το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης αποτελεί πλέον ένα κλασικό
πρόβλημα και θα μπορούσε κάλλιστα να διεκδικήσει μια θέση στην λίστα των
άλυτων προβλημάτων.
Το πρόβλημα πρωτοεμφανίζεται με την θέσπιση του
πρώτου οικοδομικού κανονισμού και έκτοτε συνεχώς μεγαλώνει.
Είναι εντυπωσιακό αν σκεφτεί κανείς ότι απασχολούνται γενιές
ολόκληρες προκειμένου να βρεθεί λύση και παρ’ όλα αυτά δεν υπάρχει καμία
ουσιαστική βελτίωση. Αντίθετα μάλιστα θα μπορούσαμε να πούμε ότι συνεχώς
επιδεινώνεται και γιγαντώνεται.
Οι προσπάθειες που γίνονται για την επίλυση του προβλήματος είναι
σημαντικές, σε αυτές συγκαταλέγεται και η σημερινή ημερίδα η οποία γίνεται
με πρωτοβουλία του Τ.Ε.Ε.
Όπως γίνεται σε όλα τα προβλήματα θα πρέπει να χωριστεί σε επί
μέρους – ανεξάρτητα τμήματα και να προβούμε σε ανάλυση αυτών των
στοιχείων.
Με τον όρο αυθαίρετη δόμηση εννοούμε οτιδήποτε κατασκευάζεται καθ’
υπέρβαση της υπάρχουσας οικοδομικής άδειας ή εξ ολοκλήρου χωρίς άδεια
δόμησης.
Καταλαβαίνουμε ότι η έννοια της αυθαίρετης δόμησης είναι πολύ πλατιά
και περιλαμβάνει πολλές υποπεριπτώσεις. Αυτή πιθανώς να είναι και η αιτία
που μέχρι σήμερα δεν έχει βρεθεί μονοσήμαντη λύση.
Ας προσπαθήσουμε λοιπόν να χωρίσουμε τα αυθαίρετα κτίσματα σε επί
μέρους κατηγορίες, να μελετήσουμε την εξέλιξη, να παρακολουθήσουμε και να
αναλύσουμε τους παράγοντες που δημιουργούν και συντηρούν το φαινόμενο.
Α. αυθαίρετα κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια. Σε αυτή την κατηγορία
ανήκουν κυρίως κατασκευές σε εκτός σχεδίου εκτάσεις οι οποίες δεν πληρούν
τους όρους της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας.
Οι εκτάσεις αυτές προέκυψαν από νόμιμες ή παράνομες κατατμήσεις
μεγαλύτερων εκτάσεων και δεν είναι λίγες οι φορές που βρίσκονται σε δασικές
περιοχές ή εντός της αιγιαλίτιδας ζώνης.
Οι περισσότεροι γνωρίζουμε τι γινόταν πριν 30 χρόνια όπου ξεκινούσαν
από τα αστικά κέντρα λεωφορεία με σκοπό να δείξουν σε υποψήφιους πελάτες
οικόπεδα εκτός του αστικού ιστού, τις περισσότερες φορές μέσα σε πυκνά
δάση. Τα οικόπεδα είχαν προνομιακά χαμηλές τιμές και ομολογουμένως
αποτελούσαν διέξοδο για πολλούς πολίτες, οι οποίοι είτε με άδειες λυομένων ή
χωρίς καμία απολύτως άδεια προέβαιναν σε κατασκευή νέων οικιών. Έτσι
βλέπουμε να δημιουργούνται ολόκληροι οικισμοί οι οποίοι μετατράπηκαν στη
συνέχεια σε χωριά.
Με τον Ν.1337/83 (γνωστός ως νόμος Τρίτση) δίνονται κίνητρα στους
ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να δηλώσουν τα κτίσματα με σκοπό να γίνει καταγραφή
όλων των αυθαιρέτων. Η προσπάθεια αυτή ουσιαστικά ποτέ δεν ολοκληρώθηκε
μιας και όλοι παρέμειναν στην Α φάση και ελάχιστοι προχώρησαν στην Β φάση
η οποία ήταν και η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αλλά το πρόβλημα δεν
είναι μόνο αυτό, στα δικαιολογητικά που προσκομίζονταν τότε δεν
συμπεριλαμβάνονταν χαρτιά δασαρχείου με αποτέλεσμα να εξαιρεθούν από
κατεδάφιση κτίσματα σε δασικές εκτάσεις. Ταυτόχρονα δε ελήφθη κανένα
μέτρο αστυνόμευσης. Αυτό έγινε αποτέλεσμα να δημιουργήσει τα επόμενα
χρόνια μια νέα γενιά παραβατών οι οποίοι προσβλέπανε σε μια παρόμοια
μελλοντική ευεργετική ρύθμιση. Έτσι η αυθαίρετη δόμηση όχι μόνο δεν
περιορίστηκε αλλά πολλαπλασιάστηκε.

Από αυτό διδασκόμαστε ότι ένας νόμος ευεργετικός – ένα κοινωνικό μέτρο σαν
αυτό της νομιμοποίησης που δίνει χάρη στους παράνομους ταυτόχρονα θα
πρέπει να αποτελεί και το τέλος του φαινομένου της αυθαιρεσίας με θέσπιση
ισχυρών αστυνομικών μέτρων ώστε να μην επαναληφθούν.
Β. αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσματα με οικοδομική άδεια. Μια άλλη
κατηγορία αυθαίρετων κατασκευών περιλαμβάνει τις κατασκευές σε κτίσματα
τα οποία έχουν οικοδομική άδεια αλλά γίνονται καθ΄ υπέρβαση των
εγκεκριμένων σχεδίων. Σε αυτή την κατηγορία ανήκουν διαφόρων ειδών
αυθαιρεσίες όπως παράνομη αλλαγή χρήσης (υπόγεια που μετατρέπονται σε
κατοικίες, γκαράζ, Η.Χ.), επεκτάσεις και υπερβάσεις του νομίμου
περιγράμματος της οικοδομής είτε αυτές γίνονται κατ’ επέκταση είτε καθ’ ύψος
κ.λ.π. Παρ’όλο που οι αυθαιρεσίες αυτές ακούγονται πιο ήπιες από εκείνες της
προηγούμενης κατηγορίας, δεν θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι υστερούν
σε σοβαρότητα.
Εάν θέλουμε να χρησιμοποιήσουμε επίκαιρους όρους θα μπορούσαμε να
χαρακτηρίσουμε το φαινόμενο ως μία πανδημία. Αντί η αυθαιρεσία να αποτελεί
την εξαίρεση φτάσαμε σε σημείο να αποτελεί τον κανόνα και να είναι πλέον
δύσκολο να βρούμε οικοδομή χωρίς παρανομίες.
Ιστορική εξέλιξη και παράγοντες που επηρέασαν το φαινόμενο της
αυθαίρετης δόμησης
Ένας από τους παράγοντες που βοήθησε την έξαρση της αυθαίρετης
δόμησης είναι οι μετακινήσεις μεγάλων μαζών λόγω βίαιων συμβάντων όπως οι
πόλεμοι κ.λ.π.. Οι μετακινήσεις αυτές γίνονταν ανάλογα με τις επικρατούσες
συνθήκες από και προς τα αστικά κέντρα χωρίς να υπάρχει δυνατότητα του
τότε Ελληνικού κράτους να θεσπίσει οικιστικούς νόμους και να παρακολουθήσει
την νομιμότητα επιβάλλοντας την τάξη.
Το φαινόμενο της αστυφιλίας τις δεκαετίες 60-70, η αθρόα μετακίνηση
πολιτών από την ύπαιθρο προς τα αστικά κέντρα και η πληθυσμιακή έξαρση
των μεγάλων πόλεων επηρέασε επίσης το φαινόμενο.
Σήμερα παρατηρείται το ακριβώς αντίθετο, η επιθυμία του μέσου
Έλληνα, να μετακινηθεί από τα κέντρα των πόλεων προς τα προάστια. Το
φαινόμενο αυτό δημιούργησε αύξηση της τιμής των οικοπέδων στα προάστια με
αποτέλεσμα να μην υπάρχει δυνατότητα αγοράς οικοπέδων που να καλύπτουν
όλες τις στεγαστικές ανάγκες όπως έχουν πλέον διαμορφωθεί. Αγοράζονται
οικόπεδα με μικρότερη δυνατότητα δόμησης η οποία δεν καλύπτει τις υψηλές
πλέον απαιτήσεις της μέσης οικογένειας η οποία αναγκάζεται να καταφύγει σε
υπερβάσεις.
Δεν είναι όμως και λίγες οι περιπτώσεις όπου κάτοικοι αστικών κέντρων
προκειμένου να μετακινηθούν προς τα προάστια (για μόνιμη ή εξοχική
κατοικία), επενδύουν σε εκτός σχεδίου μη οικοδομήσιμες εκτάσεις στις οποίες
στην συνέχεια κατασκευάζουν αυθαίρετα.
Ειδικότερα το τελευταίο είναι φαινόμενο που συμβαίνει πολύ συχνά τα
τελευταία χρόνια και δυστυχώς δεν έχει περιοριστεί στο ελάχιστο. Αποτέλεσμα
είναι η δημιουργία οικισμών μικρών στην αρχή οι οποίοι μεγαλώνουν στην
συνέχεια. Στο σημείο αυτό αρχίζουν οι πελατειακές σχέσεις κράτους-πολίτη,
όπου αντί το κράτος να εφαρμόσει τους νόμους που έχει θεσπίσει έρχεται και
δίνει παροχές. Από την μία έχουμε αυστηρότατους νόμους με εξαντλητικές
ποινές για τους παραβάτες και από την άλλη πάντα εφευρίσκεται ένας τρόπος
να μην εκτελεστούν οι ποινές και τα ακίνητα να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής
ωφέλειας, να συνδεθούν με συγκοινωνιακά δίκτυα, να φτιαχτούν δρόμοι και
έργα υποδομής. Άρα πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις ώστε οποιοσδήποτε να
αποκτήσει κίνητρο να αυθαιρετήσει ξανά και ξανά.
Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με την αστική – οργανωμένη δόμηση. Η
ζήτηση είναι μεγάλη (ειδικά σε προνομιούχες περιοχές), οι απαιτήσεις της μέσης
ελληνικής οικογένειας είναι πλέον αυξημένες πράγμα που σημαίνει αύξηση του
κόστους κατασκευής, αυτό σε συνδυασμό με την αύξηση των υλικών και των
οικοπέδων καθιστά δύσκολη ή ασύμφορη από επιχειρηματικής πλευράς την
πιστή εφαρμογή των όρων δόμησης. Έτσι καταλήγουμε να μεγαλώνουν τα
εμβαδά των κατοικιών με αυθαίρετες αλλαγές χρήσης χώρων όπως οι
ημιυπαίθριοι, οι κλειστοί χώροι στάθμευσης, τα υπόγεια κ.λ.π.

Προτάσεις για βελτίωση
Φυσικά σε μία συζήτηση που απευθύνεται σε μηχανικούς οποιαδήποτε
διαπίστωση ενός προβλήματος δεν θα είχε αξία εάν δεν υπήρχαν στο τέλος και
προτάσεις για βελτίωση της κατάστασης.
Πριν όμως προχωρήσουμε σε προτάσεις για τον περιορισμό του
φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης, θα πρέπει να τονίσουμε ότι το πλέον
σημαντικό είναι να γίνει συνείδηση του κάθε πολίτη ότι ο μεγάλος χαμένος είναι
ο ίδιος που αυθαιρετεί.
Η αλλαγή της συνείδησης και της νοοτροπίας δεν είναι καθόλου απλή. Οι
πολίτες είναι δύσπιστοι ακόμα και σε ευεργετικούς νόμους και ρυθμίσεις όπως
φαίνεται και από την πρόσφατη έκθεση του οικονομικού πανεπιστημίου για
λογαριασμό του ΤΕΕ.
Θα πρέπει να ληφθούν άμεσα μέτρα που θα περιορίσουν το φαινόμενο
της αυθαίρετης δόμησης. Μερικά από τα μέτρα τα οποία θα πρέπει να ληφθούν
είναι :
• Έλεγχος των νέων οικοδομών προκειμένου να συνδεθούν με τα δίκτυα
Κ.Ο.. Αυτό σημαίνει αναδιοργάνωση και βελτίωση της λειτουργίας των
πολεοδομιών με παράλληλη στελέχωση τους με μηχανικούς
• Απλοποίηση και κωδικοποίηση της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας
με σκοπό να είναι ξεκάθαρη με τα λιγότερα δυνατά «παραθυράκια»
• Υποχρεωτική προσκόμιση δικαιολογητικών που διασφαλίζουν την
νομιμότητα των κατασκευών στις δικαιοπραξίες (αγοροπωλησίες,
μεταβιβάσεις κ.λ.π.).
• Αλλαγή του ισχύοντος ΓΟΚ με αναθεώρηση της λογικής του Σ.Δ. και
των Η.Χ.. Μια πρόταση που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι η
θεσμοθέτηση του επιτρεπομένου όγκου, ύψους και κάλυψης με
κατάργηση του Σ.Δ. και των Η.Χ.
• Βελτίωση της συνεργασίας και δημιουργία κοινής βάσης δεδομένων
μεταξύ των εμπλεκομένων υπηρεσιών όπως ΙΚΑ, Υποθυκοφυλάκεια,
Πολεοδομία, Δασαρχεία, Εφορία κ.λ.π. ώστε να είναι δυνατή η
διασταύρωση στοιχείων όπως συμβαίνει σε κάθε ευνομούμενη κοινωνία.
• Επεκτάσεις υφισταμένων πολεοδομικών σχεδίων και εντάξεις νέων
περιοχών στα σχέδια πόλης. Εδώ ειδικά απαιτείται απλοποίηση των
διαδικασιών ώστε να μειωθεί ο απαιτούμενος χρόνος.

Τελειώνοντας θα πρέπει να τονίσουμε ότι επειδή διανύουμε μια περίοδο
κρίσης στην οικοδομή, τα οποιαδήποτε μέτρα και εάν ληφθούν θα πρέπει να
είναι αυστηρά μεν αλλά να διασφαλίζουν μια ομαλή μετάβαση από το ισχύον
καθεστώς ώστε μην πλήξουν επί πλέον την οικοδομική δραστηριότητα.